Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «ЕQ»
Пәтер сатып алу, оны жалға беру арқылы қосымша табыс табу – болашаққа салынған инвестицияның ең кең тараған түрі. Қазір валюта бағамы құбылмалы, ал банктердің депозиттік мөлшерлемелері салыстырмалы түрде төмен. Сондықтан жағдайы тәуірлер жылжымайтын мүлікті тұрақты әрі сенімді актив ретінде пайдаланып, артық үй алып қояды. Оны жалға беріп, қосымша қаржы табады. Әсіресе үлкен қалаларда пәтерді жалға беру – тұрақты табыс көзіне айналғалы қашан. Сарапшылардың бағалауынша, тұрғын үйді жалға беруден түсетін орташа табыс жылына 7-10% шамасында, бұл банк ұсынатын мүмкіндіктерден әлдеқайда жоғары.
Сонымен қатар жылжымайтын мүлік инфляциядан қорғанудың бірден бір тәсілі: нарықтағы баға өскен сайын пәтерақы да шарықтай береді, үйдің бағасы да көтеріледі. Мұны Ұлттық статистика бюросының мәліметі де растайды: былтыр жаңа салынған тұрғын үйлердің бағасы республика бойынша шамамен 15,7%-ға өссе, қайталама нарықтағы баға орта есеппен14,6%-ға артқан. Тұрғын үйді жалға беру нарығындағы жағдай тіптен ушығып тұр, өткен жылы жалдамалы пәтер құны бұрын-соңды болмаған деңгейге көтеріліп, шаршы метрінің құны 5 мың теңгеден асып түскен.
2025 жылғы желтоқсандағы көрсеткіш бойынша тұрғын үйді жалға алу бағасының орташа деңгейі 13,1%-ға көтерілген. Бұл – кейінгі 12 ай ішіндегі ең жоғары жылдық өсім екен.
Еліміздегі арендалық баспаналар нарығына зерттеу жүргізген Ranking.kz порталының хабарлауынша, нарықтың осы сегментіндегі баға былтырғы қаңтардан тамызға дейін шаршы метріне 4,5 – 4,6 мың теңге мөлшерінде құбылып тұрған. Ал күз басталғалы баға біртіндеп өсіп, жылдың соңында рекордтық межеге жеткен. «Бұл өзгеріс баға индексінен де айқын байқалады: тұрғын үй нарығының өтімді кезеңінің басында баға өсімі бұрынғы 0,8%–1% деңгейінде тұрған. Одан кейін 2,8% көрсеткішке дейін көтеріліп, жылдың аяғында 13,1%-ға жетті», дейді портал сарапшылары.
Мамандар жалға берілетін тұрғын үйлердің қымбаттауына бірнеше фактор себеп болғанын айтады. Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтің пайымынша, 2025 жылы тұрғын үйді жалдау нарығы үш негізгі фактордың қысымында қалды. Оның алғашқысы – арендалық баспаналар қорының тапшылығы. Елде салынып жатқан жаңа тұрғын үйлер баршылық. Бірақ құрылыс салушылар жаңа үйлерді арендаға беру үшін емес, сату үшін салады. Ал жаңа үйлерді сатып алуға қауқарлы жұртшылықтың қарасы аса көп емес. Көпшіліктің ірі қалалардағы пәтерлерді сатып алуға қалтасы көтере бермейді. Әсіресе былтыр банктердің талаптары күшейіп, пайыздық мөлшерлемелер өскен кезде ел пәтер сатып алуды тиімсіз санап, жалға алуды жөн көрді. «Ірі мегаполистерде жалға берілетін пәтерлер әп-сәтте өтіп кетеді. Кейінгі жылдары арендалық баспанаға деген сұраныс күрт өсті. Ал ұсыныс соған сай емес. Жалдау нарығындағы осы теңсіздік бағаны өсірудің бірден-бір факторы болды», дейді сарапшы.
Екінші фактор – банктер тарапынан берілетін ипотекалық несиелердің күрт қысқаруы. Былтыр Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18%-ға көтеруі мұң екен банктер ипотекалық несиені уақытша тоқтатып тастады. Енді бірі тек жаңа үйлерді несиелеуді ғана қалдырды. «Мұндай шектеу халықтың едәуір бөлігін еріксіз жалдау нарығына қарай ығыстырды. Бұл өз кезегінде пәтер жалдаушылар арасындағы бәсекені күшейтіп, бағаға қосымша қысым түсірді», дейді Е.Мүсірепов.
Коллажды жасаған – Алмас МАНАП, «EQ»
Үшіншісі – инфляция деңгейінің өсуі мен үйді күтіп-баптау шығындарының артуы, коммуналдық қызметтер ақысының қымбаттауы. Сарапшының айтуынша, пәтерін жалға берушілер үйге қатысты артық шығындардың бәрін жалдау ақысына қосып есептейді, ал халықтың нақты табысы бұл қарқынға ілесе алмайды.
Тұрғын үйді жалдау нарығындағы баға әр өңірде әртүрлі болғанымен былтыр пәтерді жалдау ақысы барлық өңірде бірдей көтеріліпті. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, былтырғы желтоқсанда ірі қалалар арасында ең қымбат жалдамалы тұрғын үй Алматыда тіркелген, мұндағы жалдамалы пәтердің бір шаршы метрі шамамен 6 мың теңгені құраған. Яғни жалпы ауданы 50 шаршы метрді құрайтын екі бөлмелі пәтерді жалға алу мегаполисте айына 300 мың теңгеге жуықтаған. Ал Астанада дәл мұндай көлемдегі пәтерді жалдау орташа есеппен 277,6 мың теңге шамасында болған.
Мегаполистердегі жалдау құнының жоғары болуын сарапшылар әлеуметтік-демографиялық ахуалмен түсіндіреді. Ranking.kz порталының зерттеуінше, республиканың түкпір-түкпірінен ағылатын ішкі мигранттар есебінен Алматы мен Астанада жалдамалы пәтерге деген сұраныс қашан да жоғары. Қос шаһарда салыстырмалы түрде жалақы деңгейі жақсы, халықтың төлем қабілеттілігі де соған сай. Сондықтан бұл қалаларда пәтерді жалдау ақысы қымбат болуы заңды.
Ал өткен жылдың соңғы айындағы көрсеткіш бойынша ең арзан жалдамалы пәтерлер Тараз ( айына – 120,1 мың теңге) бен Түркістанда (137,2 мың теңге) тіркелген.
«Тұрғындар легі көп ағылатын қалаларда пәтерақының қымбаттауы – қалыпты құбылыс. Бірақ кейінгі жылдары республиканың басқа өңірлерінде де жалдау бағасы күрт қымбаттады. Мысалы, Павлодарда жалдау құны бірден – 42,9%-ға, Петропавлда — 40,9%-ға, Ақтөбеде — 30,4%-ға күрт өсті. Бұл өңірлердегі бағалардың шарықтауына өнеркәсіптік жобалардың пайда болуы, онда жұмыс істейтін қажетті мамандардың көшіп келуі себеп болса керек», деп жазады Ranking.kz.
Арендаға берілетін баспананың бағасы нарық жағдайына тез икемделіп, сұранысқа сай өсіп отырады. Бұл пәтерін жалға берушілерге тиімді болғанымен, пәтерден пәтерге көшіп-қонып жүрген жандардың қалтасын қағып-ақ тұр.
Жалдамалы тұрғын үй – реттелмейтін нарық: пәтер қожайындары қандай баға қойғысы келеді, пәтер жалдаушылары соны төлеуге мәжбүр. Осыдан бір жарым жыл бұрын Мәжіліс депутаттары елдегі тұрғын үйді жалға беру бағасына шекті тариф енгізуді ұсынған еді. Бастама көтерген депутат Нұргүл Тау жалға берілетін баспанаға шекті бағаны енгізу керектігін әрі пәтерлерді жайлылық деңгейі бойынша жіктеу қажеттігін айтқан еді. «Баспананы жалдау құны қымбаттамаса, арзандаған емес. Сондықтан бұл мәселеде нақты шешімдер қабылдау қажет. Пәтерлерді жалға берудің шектік бағасын енгізгеніміз жөн. Жалға берілетін пәтерлердің жағдайы хабарландыру сайттарында жұлдызшалармен белгіленуге тиіс. Сонда қандай пәтер, қандай жағдайда екенін халық көріп-біліп отырады. Ал пәтерлерді жалдау ақысы соған сай қойылғаны ләзім. Ол үшін жалға берушілердің бірыңғай тізілімін құру, жалға алу мен беруші шарттарының типтік жобасын бекіту қажет деп есептеймін» деген еді депутат Өнеркәсіп және құрылыс министрлігіне жолдаған депутаттық сауалында. Алайда депутаттың бұл ұсынысы мемлекеттік органдар тарапынан кең қолдау таппады. Соған қарағанда тұрғын үйді жалға беру нарығын мемлекет реттейді деуге әлі ерте секілді, жалдамалы пәтер ақысын белгілеу әзірше қожайындардың қолында тұр.
«Halyk Finance» компаниясының сарапшылары тұрғын үйді жалдау нарығындағы өсім 5%-ға дейін баяулайтынын айтып отыр. Бұл – аса үлкен көрсеткіш емес. Бірақ бір көтерілген баға ешқашан төмендемейтінін, қазіргідей қымбатшылық заманда пәтерақы өспесе, түспейтіні белгілі жайт.
